Creditos para Embargos

23.04.2019

Lo primero que tenemos que tener claro es si nos conviene paralizarlo o no. Es habitual que un cliente busque solucionar su problema de embargo con indiferencia de si el actuar de ese modo va a ser beneficiosos o perjudicial. En A&D Gestión Financiera recomendamos a un análisis previo del valor del bien objeto a embargo así como la suma de las deuda contraídas.

Una vez hecho esto y si decidimos intentar paralizar la subasta lo siguiente que debemos hacer es determinar las diferentes posibilidades que tenemos para evitarlo.

El mercado financiero/inmobiliario nos ofrece multitud de opciones para intentar solventar estos problemas no obstante no todas ellas se adaptan bien a lo que cada cliente busca.

Posibilidades reales:

Venta del Inmueble antes de la subasta.

Alcanzar acuerdo con acreedor (daciones en pago, prorrogas)

Acudir a familiares, amigos

mediante capital privado. Recomendable firmar préstamo a largo plazo, independientemente de si luego se cancela antes o no.

Venta del inmueble con opción de recompra por parte del cliente. Dentro de este producto se incluye la opción de recompra, además el cliente puede seguir habitando inmueble sin necesidad de pagar alquiler. Operación algo similar a la renta vitalicia.

Cada una de estas operaciones se puede ver como una solución, si bien es cierto que cada una tiene sus diferentes consecuencias.

Por ejemplo, la primera opción que es la de vender el inmueble antes de la subasta no suele salir casi nunca, bien básicamente por el poco tiempo con el que cuenta el deudor para vender.

Es más, en caso de conseguir la venta el precio suele estar muy por debajo al de mercado ya que si intentamos poner como precio de venta el de mercado o algo ligeramente inferior es muy poco probable que consigamos la venta en tan poco plazo

Esta alternativa desde nuestra opinión sería la peor.

Luego tenemos la segunda opción que sería la de alcanzar un acuerdo con nuestro acreedor el cual normalmente será una entidad financiera. Depende de nuestra situación financiera, económica, laboral así como teniendo en cuenta el valor del inmueble será aconsejable adoptar unas medidas u otras (después hablamos más sobre este tema).

La tercera opción que es al de acudir a familiares y amigos seria la ideal siempre y cuando fuera factible. Es la opción más lógica pero casi con seguridad también la más complicada de sacar adelante.

La cuarta opción habla del capital privado, en nuestra opinión una opción sólida ya que si por ejemplo consiguiéramos contratar el producto" Liquidez venta" que tenemos e mercado podríamos eliminar la subasta al tiempo que el cliente consigue un plazo suficiente para vender su propiedad.

Ejemplo: Subasta por 20.000€ de un inmueble valorado en 100.000€.En lugar de provocar que el deudor al final tenga que vender su inmueble a muy bajo precio por disponer del tiempo necesario para un venta normal, se le hace un préstamo por esos 20.000€ y se le da tiempo de un año mínimo para hacer la devolución. El tiempo y plazo devolución lo decide el cliente aunque siempre aconsejamos mínimo ese plazo.

También nos permiten cancelar las deudas y en consecuencia el problema de la subasta.

Como quinta opción tendríamos la de la opción de recompra en la cual se compra el inmueble permitiendo al deudor seguir disfrutando de la propiedad hasta que su economía mejore y pueda luego pactar su recompra en caso de estar interesado o bien alquilar el bien.

Es una alternativa para cuando no queremos vender el inmueble pero vemos que tampoco vamos a poder liquidar la deuda pasado el plazo del préstamo. Si sabemos dentro de un año no vamos a poder devolver el capital y tampoco estamos dispuesto a vender el inmueble ni a dejar que la subasta se produzca puede ser una buena opción.

Lo que sí está claro es que en una situación de embargo/subasta de nuestro bien lo que no podemos hacer es quedarnos parados incluso en aquellos casos que sale más ventajoso que nos embarguen que liquidar las deudas.

Ejemplo:

Un embargo por 100 000€ cuando nuestro inmueble está valorado en 80.000€. Muchos pensaran, "prefiero que me quiten el inmueble y lo saquen a subasta antes de liquidar los

100.000€"

Desde el punto de vista de un cliente es muy posible que tenga razón, sin embargo, si tienen conocimientos financieros se ha de saber que la deuda contraída no solo está limitada a ese bien, es decir, si nos embargan y luego el inmueble se adjudica por un precio inferior al de nuestra deuda todavía seguiremos debiendo a nuestro acreedor y nos podrán seguir embargando, ya sea la nómina, otros ingresos u otras propiedades que tengamos.

Esta es la principal queja que muchos afectados por la hipoteca reclaman al banco, e liquidar su deuda con la entrega del inmueble. La entidad financiera en un 99% de los casos se negara ya que haciendo esto casi con seguridad pierden dinero.

¿Cuándo se acepta la dación en pago para liquidar nuestra deuda?

Se acepta cuando el inmueble está valorado por encima de nuestra deuda. La entidad de crédito entonces sabe que su deuda la van a recuperar con la venta del inmueble lo que no ven necesario reclamar más nada a sus deudores.

¿Cuándo no se acepta la dación en pago?

Cuando el inmueble que se quiere dar como contra-prestación por la deuda no alcanza el valor de la misma.

Si tenemos una hipoteca de 200.000€ y nuestro inmueble vale 120.000€ debido a la depreciación de la propiedad, ¿cómo podemos pedirle al banco que asuma esos 80.000€ de perdida cuando a nosotros nos dieron en su día esos 200.000€ sino más?

Aquí con seguridad tendremos un problema ya que el banco no está dispuesto a perder esa diferencia ya que no es que ganen menos, sino que entrarían en unas pérdidas considerables en cada una de las operaciones que se le plantean.

De hecho, normalmente el cliente que plantea una dación en pago no lo hace cuando el inmueble vale más que la deuda sino al revés. No podemos exigir cuando nosotros mismos estamos actuando sin lógica alguna.

¿Qué podemos hacer entonces?

Lo ideal cuando no podamos plantear la dación en pago es intentar buscar un acuerdo con la entidad financiera en la que podamos ir liquidando la deuda aunque sea poco a poco.

Dentro de las alternativas existen algunas como por ejemplo la moratoria, periodo en cual podemos no pagar nada al banco hasta que nuestra situación económica mejore.

Si alguien necesita mas información referente a este tipo de financiación o el de cualquier otro estaremos encantados de atenderle.

A&D Gestión Financiera

aeid.alejandro@gmail.com